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借金苦から所有するマンションを売却するとき

借金 マンション売却

本ページは、
借金問題における、
不動産・マンションの処分の考え方
借金をきれいに返すためのマンション売却とは?
マンションを売却するときのテクニック
を紹介します。

借金の悩みは1つではない

  • キャッシングの返済ができない
  • 住宅ローンも返せない
  • 生活費も日に日に切羽詰まってきた

こんな状況下では、悪いことが重なります。

給料が下がったり、ボーナスがなくなったり・・・・。

今まで、キャッシングの返済も住宅ローンの返済も計算通り進んでいたのに・・・。

悩んでも答えは出ず、日に日に生活を圧迫します。

そこで、考えられるのが、住宅を売却し、住宅ローンの返済、キャッシングの返済を行うことです。

 

住宅を売ればローンは完済できるか?

まず、一番に考えなくてはいけないことは、単純に住宅を売った譲渡所得ですべての借金を完済できるか?ということです。

そこで一番重要なのが、現在の不動産相場を知ることです。

一般的な不動産の状況に関しては、現在(2018年5月)、2020年の東京オリンピックに向け、右肩上がりに上昇しています。

首都圏では、2017年は横ばい・微増とも言われていますが、ここ3年の上げ幅大きく、会社の業績もよく、北朝鮮のリスク回避を考えると最悪でも、ピークを越えたとは言えない状況だと考えます。

どちらかと言えば、これから地方へのこの波は波及し、
オリンピックが近づくにつれて、再熱も考えられますので、不動産売却時期としては最高の時期ではないか?と思います。

不動産は株式投資同様、相場は随時動きます。
よく言われるのが株価に連動して不動産価格も動くため、株が25000円、30000円と上がっていくようであれば、それは如実に反応するでしょう。

となると、場所によっては、
購入時期よりも、高く売れることも多々ありますので、
不動産を売却し住宅ローンをキレイにしても、かなりのお金が残ることも考えられます。

 

不動産売却・高値で売る方法

不動産を高く売る方法は、そう難しくありません。

ただ、借金返済に絡む売却となると、時間軸を考える必要があります。

ただ単に高く売れればいいというわけではなく、できれば早く売りたいという意向もあるでしょうから、そこを考慮する必要があります。

そこで、早く・高く売る方法ですが、流れは以下の感じ。

  • 一括不動産査定
  • 不動産会社と媒介契約
  • 内見の対応
  • 売買契約
  • 引き渡し
不動産一括査定

多くの不動産会社に、資産価値を見てもらう、売却に対しての売り値を値踏みしてもらいます。
査定額がそのまま買取額ということではありませんが、何度なく高値や安値の幅を確認します。

一括査定は、以下の3社程度行っておけばいいでしょう。
NTTデータの不動産査定サイト【HOME4U】
RE-GUIDE不動産一括査定
マンションナビ

媒介契約

媒介契約とは、いざ不動産を売却するときの窓口となる不動産会社の選定になります。
一般媒介契約、専任媒介契約ありますが、早く、高く売るためには、専任媒介契約がおすすめです。

  • 一般媒介契約は、複数の不動産会社に窓口になってもらうもの
  • 専任媒介契約は、1社の不動産会社に窓口になってもらうもの

一般の場合、複数の不動産会社に窓口になってもらうことでメリットのように思えますが、実はそうではありません。
専任媒介契約にすることで、窓口となった不動産会社は、売買契約が行われることで確実に売り主から仲介手数料が得られるという権利をもらうことになります。
一般の場合は、ライバルが複数社いるということで、自分の会社経由で売買が成立しない限り仲介手数料が得られません。
よっては、不動産を売却するための熱意が変わってきます。
専任媒介契約をもらった担当者は、積極的に広告をうち、同業者へお客さん集客のために嘆願し、報告・相談も頻繁に行ってくれます。

よって、早く・高く売るためのお手伝いを最大限に期待できるのです。
また、専任媒介契約をした担当者が納得いかなければ、3か月でクビにし、他社に変更することも可能です。
不動産売却 借金

内見・契約・引き渡し

不動産の販売が行われば、あとは売り主からの問い合わせを待つだけです。
担当者からの連絡待ちということですが

  • 資料請求
  • 内見希望(調整)

ということになります。

不動産の販売においては、無理に引越しすることなく、在居中かまいません。
ただ、内見に備えて、掃除や傷があれば補修程度はおこなっておくといいでしょう。

購入希望者は内見ののち、購入の意思があれば売買契約を行います。
ここで5%程度の着手金を得ることができ、そのタイミングで引き渡しの日程が決定します。

新しい引っ越し先を見つけ引っ越し、そして引き渡しという流れになります。

着手金があるので、引っ越し先(賃貸)の敷金・礼金も無理なくまかなえると思います。

 

ローン返済・借金返済

高く不動産が売れれば、
住宅ローンもキレイになるでしょう。

単純に考えて、
マンションを購入する場合、
頭金を少し入れ購入します。
そして、住宅ローンを返済しながら何年間生活しているわけですから、マンションの購入額が、購入時と同じ金額で売れたとしても、
頭金分・それまでの返済分は残る計算になります。

さらに、今のご時世を考えれば、バブルの絶頂期のバカ高い金額で購入していない限り、不動産を売って、ローンが残るということはすくないでしょう。

 

不動産を売ったときの税金

税金を無視してはいけません。

いくら不動産を高く売って、住宅ローンを返し、借金も返済できるという計算が経っても、そこに譲渡税が発生するようであれば、計算が一気にくずれます。

そこで、不動産を売却したときの税金ですが、簡単に説明すると
購入時の金額より高く売れた場合、税金の対象となります。

しかし、控除を使うことで、一気に軽減が可能です。

短期譲渡所得、長期譲渡所得もありますが、控除の中で一番大きいのが、3,000万円特別控除です。

住宅として住んでいる不動産を売却した場合、売却益から最大3000万円まで、税金が免除されるものです。

例えば5000万のマンションを8000万で売却した場合
譲渡益は3000万になりますが、住宅用と住んでいた場合、税金は一切かからないというものです。

*細かい条件として、

  • 所有者自身が住居として住んでいる
  • 賃貸物件としての期間が3年以内である。
  • 直近で3000万円特別控除の特例受けていないか?

などもありますが、居住していればOKということ覚えておけばいいでしょう。

 

借金返済は早いうちにおこなったほうがいい

このように、借金に困った場合、
不動産を所有していれば、今は絶好の時期といえるでしょう。

もちろん、売ったあとにあと2年待ったらもっと高く売れた・・・・となるかもしれません。
しかし、不動産を売却しローンが完済できたという事実を忘れてはなりません。